Resume Paper

Sensors 2009, 9, 2320-2333, doi-:10.3390/s90402320

OPEN ACCESS

Sensors

ISSN 1424-8220

http://www.mdpi.com/journal/sensors

Sistem Manajemen Basis Data Spasial dan Fotogrametri Terpadu Untuk Memproduksi Secara Keseluruhan Data Terstruktur Menggunakan Foto Udara dan Citra Penginderaan Jauh

Farshid Farnood Ahmad* and Hamid Ebadi

K.N. Teknologi Universitas Toosi, Faklutas Teknik Geodesi dan Geomatika, Jurusan Fotogrametri dan Penginderaan Jauh, Tehran, Iran, E-Mail: ebadi@kntu.ac.ir

*   Alamat korespodensi : E-Mail : farshid_farnood@yahoo.com;

Tel: +982188786212, Fax: +982188786213,

 Diterima : 18 Desember 2008, Direvisi : 19 Pebruari 2009 / Disetujui : 11 Maret 2009 / Dipublikasikan : 30 Maret 2009

Abstrak: Data spasial 3D yang diperoleh dari foto udara dan citra penginderaan jauh merupakan salah satu sumber data yang akurat dan ekonomis untuk SIG, pembuatan peta dan pemutakhiran data spasial. Namun teknik ini masih terdapat beberapa masalah mengenai penyimpanan, struktur dan sistem pengelolaan yang tepat. Perpaduan fotogrametri dan sistem manajemen basis data spasial dapat menghemat waktu dan biaya dalam membuat dan memperbaharui peta dijital. Perpaduan ini dicapai dengan mengganti peta dijital dengan basis data spasial tunggal. Penerapan basis data spasial mengatasi masalah pengaturan penggabungan data spasial dan atribut. Pendekatan ini adalah salah satu masalah utama dalam SIG untuk penggunaan produk peta pada modul fotogrametri. Juga dengan cara sistem terpadu ini, penyediaan struktur data spasial berdasar pada standar konsorsium SIG dan hubungan topologi antara kelompok/kelas fitur yang berbeda, adalah mungkin pada saat proses dijitasi fitur. Dalam paper ini, mengevaluasi perpaduan sistem fotogrametri dan SDBMS. Kemudian, menjelaskan tingkat perbedaan dari perpaduan tersebut. Hasil akhirnya adalah menyajikan  implementasi dan uji coba dari paket software yang disebut (IPOSS) Sistem Fotogrametri dan Spasial Oracle Terpadu.

Kata kunci: SMBD, SIG, Perpaduan, Fotogrametri, Peginderaan Jauh, Basis Data Spasial, Hubungan Topologi

Posted by: sinauterus | October 12, 2012

Apa Itu Good Governance…?

Sumber : http://ekonomi-online.blogspot.com

Arti singkat Good governance

Ada dua arti Good Governance, adalah:

  1. Suatu konsepsi tentang peneyelenggaraan yang bersih, demokratis, dan efektif sesuai dengan cita-cita terbentuknya masyarakat madani
  2. Merupakan suatu gagasan dan nilai untuk mengatur pola hubungan antara pemerintah, dunia usaha swasta dan masyarakat

Konsep dasar good governance

Governance atau tata kelola yang baik secara luas dimaknai sebagai pelaksanaan kekuasaan atau wewenang: di bidang politik, ekonomi, administrasi dan lain-lain, untuk mengelola sumberdaya milik negara dan berbagai permasalahannya. Hal ini mencakup mekanisme-mekanisme, proses-proses dan kelembagaan-kelembagaan yang dengan mana warga negara dan kelompok-kelompok mengartikulasikan kepentingannya, mendapatkan hak-haknya yang dijamin Undang-Undang, melaksanakan kewajibannya dan mempertemukan perbedaan-perbedaan diantara mereka.

Dari pengertian di atas maka Good Governance secara luas dimaknai sebagai adanya kecakapan yang diperlukan dalam sebuah negara untuk mengelola sumber-sumberdayanya dan permsalahan-permasalahannya secara terbuka, transparan, bertangungjawab, kesetaraan perlakuan dan tanggap kepada kebutuhan rakyatnya.

MANFAAT GOOD GOVERNANCE

  1. Berkurangnya secara nyata praktik KKN di birokrasi yang antara lain ditujukan hal-hal berikut ini :
    • Tidak adanya manipulasi pajak
    • Tidak adanya pungutan liarTidak adanya manipulasi tanah
    • Tidak adanya manipulasi kredit
    • Tidak adanya penggelapan uang negara
    • Tidak adanya pemalsuan dokumen
    • Tidak adanaya pembayaran fiktif
    • Proses pelanggan atau ( tender ) berjalan secara fair
    • Tidak adanya pengelembungan nilai kontrak ( mark-up )
    • Tidak adanya uang komisi
    • Tidak adanya penundaan pembayran kepada rekanan
    • Tidak adanya kelebihan pembayaran
    • Tidak adanya ketekoran biayaTerciptanya system kelembagaan dan ketelaksanaan pemerintah yang bersih dan efektif, efsien, transparan, propesional, dan akuntabel.
    • Sistem kelembagaan lebih efektif, ramping, fleksibel
    • Kualitas tatalaksana dan hubungan kerja anatar lembaga dipusat dan antara pemerintah pusat, provinsi, dan kabupaten /kota lebih baik
    • Sistem administrasi pendukung dan kearsipan lebih efektif dan efsien
    • Dokumen/arsip negara dapat diselamatkan, dilestarikan dan dipelihara
  2. Terhapusnya perundang-undangan dan tindakan yang bersifat dikriminatif terhadap warga Negara, kelompok, atau golongan masyarakat.
    • Kualitas pelayanan kepada masyarakat dan dunia usaha swasta meningkat
    • SDM, prasarana dan fasilitas pelayanan menjadi lebih baik
    • Berkurangnya hambatan terhadap penyelenggaraan pelayanan publik
    • Prosedur dan mekanisme serta biaya yang diperlukan dalam pelayanan publik lebih baku dan jelas
    • Penerapan sistem menit dalam pelayanan
    • Pemanfaatan sistem teknologi informasi dan komonikasi dalam pelayanan public
    • Penganan pengaduan masyarakat lebih intensif
  3. Meningkatnya partisipasi masyarakat dalam pengambilan kebijakan publik
    • Berjalannya mekanisme dialog dan musyawarah terbuka dengan masyarakat dalam perumusan program dan kebijakan layanan public ( seperti forum konsultasi publik. )
  4. Terjadinya konsistensi dan kepastian hukum seluruh peraturan perundang-undangan, baik ditingkat pusat maupun daerah
    • Hukum menjadi landasan bertindak bagi aparatur pemerintahan dan mastarakat untuk mewujudkan pelayanan publik yang baik
    • Kalangan dunia usaha swasta akan merasa lebih aman dan terjamin ketika menanamkan modal dan menjalankan usahanya karena ada aturan main ( rule of the game ) yang tegas, jelas dan mudah dipahami masyarakat
    • Tidak akan ada kebingungan di kalangan pemerintah daerah dalam melaksanakan tugasnya serta berkurangnya konflik antar pemerintah daerah serta antara pemerintah pusat dan pemerintah daerah

PRINSIP – PRINSIP TATA KEPEMERINTAHAN YANG BAIK

  1. Wawasan ke Depan ( Visionary )
  2. Keterbukaan dan Transparansi ( Openness and Tranparency )
  3. Partisipasi Masyarakat ( Participation )
  4. Tanggung Gugat ( Accountability )
  5. Supremasi Hukum ( Rule Of Law )
  6. Demokrasi ( Democracy )
  7. Profesionalisme dan Kompetisi ( Propesionalism and Competency )
  8. Daya Tanggap ( Responsiveness )
  9. Keefsienan dan Keefektifan ( Effeciency and Effectiveness )
  10. Desentralisasi ( Decentralization )
  11. Kemitraan dengan dunia usaha swasta dan masyarakat ( Private sector and Civil Society Partnership )
  12.  Komitmen pada Pengurangan Kesenjangan ( Commitment to Reduce Inequality )
  13. Komitmen pada Linkungan Hidup (Commitment Environment Protection )
  14. Komitmen pada Pasar yang fair ( Commitment to fair Market )

Berikut Paparannya :

  1. Wawasan ke Depan ( Visionary )
    • Indikator Minimal:
      • Adanya visi dan strategi yang jelas dan mapan dengan menjaga kepastian hukum
      • Adanya kejelasan setiap tujuan kebijakan dan program
      • Adanya dukungan dari pelaku untuk mewujudkan visi
    • Perangakat Pendukung Indikator :
      • Peraturan/kebijakan yang memberikan kekuatan hukum pada visi dan strategi
      • Proses penentuan visi dan strategi secara partisipatif
  2. Keterbukaan dan Transparansi ( Openness and Tranparency )
    • Indikator Minimal:
      • Tersedianya informasi yang memadai pada setiap proses penyusunan dan implementasi kebijakan publik
      • Adanya akses pada informasi yang siap, mudah dijangkau, bebas diperoleh dan tepat waktu
    • Perangakat Pendukung Indikator :
      • Peraturan yang menjamin hak untuk mendapatkan informasi
      • Pusat/balai informasi
      • Website ( e-government, e-procurement )
      • klan Layanan Masyarakat
      • Media Cetak
      • Papan Pengumuman
  3. Partisipasi Masyarakat ( Participation )
    • Indikator Minimal:
      • Adanya pemahaman penyelengara Negara tentang proses/ metode partisipaif
      • Adanya pengembalian keputusan yang didasarkan konsesus bersama
    • Perangakat Pendukung Indikator :
      • Pedoman pelaksanaan partisipaif
      • Forum konsultasi dan temu public, termasuk forum stakeholders
      • Media masa nasional maupun media lokal sebai sarana penyaluran aspirasi masyarakat
      • Mekanisme/peraturan untuk mengakomodasi kepentingan yang beragam
  4. Tanggung Gugat ( Accountability )
    • Indikator Minimal:
      • Adanya kesesuaian antara pelaksanaan dengan standar prosedur pelaksanaan
      • Adanya sanksi yang ditetapkan atas kesalahan atau kelalaian dalam pelaksanaan kegiatan
    • Perangakat Pendukung Indikator :
      • Mekanisme pertanggungjawaban
      • Laporan tahunan
      • Laporan pertanggungjawaban
      • Sistem pemantauan kinerja penyelenggaraan Negara
      • Sistem Pengawasan
      • Mekanisme reward and punishment
  5. Supremasi Hukum ( Rule Of Law )
    • Indikator Minimal:
      • Adanya kepastian dan penegakan hukum
      • Adanaya penindakan ter hadap setiap pelanggar hukum
      • Adanya pemahaman mengenai pentingnya kepatuhan ter hadap hokum dan peraturan
    • Perangakat Pendukung Indikator :
      • Peraturan perundang-undangan
      • Sistem yuridis yang terpadu/terintegritas ( Kepolisian, kejaksaan, pengadilan )
      • Reward and punishment yang jelas bagi aparat penegak hokum ( kepolisian, kehakiman, kejaksaan )
      • Sistem pemantauan lembaga peradilan yang objektif, indenpenden, dan mudah diakses publik ( ombudsman )
      • Sosialisai mengenai kesadaran hukum
  6. Demokrasi ( Democracy )
    • Indikator Minimal:
      • Adanya kebebasan dalam menyampaikan aspirasi dan berorganisasi
      • Adanya kesempatan yang sama bagi anggota masyarakat untuk memilih dan membangun konsesus dalam pengembilan keputusan kebijakan public
    • Perangakat Pendukung Indikator :
      • Peraturan yang menjamin adanya hak dan kewajiban yang sama bagi anggota masyarakat untuk turut serta dalam pengambilan kebijakan public
  7. Profesionalisme dan Kompetisi ( Propesionalism and Competency )
    • Indikator Minimal:
      • Berkinerja tinggi
      • Taat asas
      • Kraetif dan inovatif
      • Memiliki kualifikasi dibidangnya
    • Perangakat Pendukung Indikator :
      • Standar kompetensi yang sesuai dengan fungsinya
      • Kode etik profesi
      • Sistem reward and punishment yang jelas
      • Sistem pengembangan sumber daya manusia ( SDM )
      • Standard an indikator kerja
  8. Daya Tanggap ( Responsiveness )
    • Indikator Minimal:
      • Tersedianya layanan pengaduan dengan prosedur yang mudah dipahami oleh masyarakat
      • Adanya tindak lanjut yang cepat dari laporan dan pengaduan
    • Perangakat Pendukung Indikator :
      • Standar pelayanan publik
      • Prosedur dan pelayanan pengaduan, hotline;
      • Fasilitas komonikasi
  9. Keefsienan dan Keefektifan ( Effeciency and Effectiveness )
    • Indikator Minimal:
      • Terlaksananya administrasi peneyelenggaraan Negara yang berkualitas dan tepat sasaran dengan penggunaan sumberdaya yang optimal
      • Adanya perbaikan berkelanjutan
      • Berkurangnya tumpang tindih penyelenggaraan fungsi organisasi/unit kerja
    • Perangakat Pendukung Indikator :
      • Standard an indikator kinerja untuk menilai efesiensi dan efektifitas pelayanan
      • Survei-survei kepuasan stakeholders
  10. Desentralisasi ( Decentralization )
    • Indikator Minimal:
      • Adanya kejelasan pembagian tugas dan wewenang dalam berbagai tingkatan jabatan
    • Perangakat Pendukung Indikator :
      • Struktur organisasi yang tepat dan jelas
      • Job description ( uraian tugas ) yang jelas
  11. Kemitraan dengan dunia usaha swasta dan masyarakat ( Private sector and Civil Society Partnership )
    • Indikator Minimal:
      • Adanya pemahaman aparat pemerintah tentang pola-pola kemitraan
      • Adanya lingkungan yang kondusif bagi masyarakat kurang mampu ( powerless ) untuk berkarya
      • Terbukanya kesempatan bagi masyarakat / dunia usaha swasta untuk turut berperan dalam penyediaan pelayanan umum
      • Adanya pemberdayaan institusi ekonomi local/usaha mikro, kecil, menengah
    • Perangakat Pendukung Indikator :
      • Peraturan-peraturan dan pedoman yang mendorong kemitraan pemerintah – dunia usaha swasta – masyarakat.
      • Peraturan-peraturan yang berpihak pada masyarakat kurang mampu
      • Program-program pemberdayaan
  12. Komitmen pada Pengurangan Kesenjangan ( Commitment to Reduce Inequality )
    • Indikator Minimal:
      • Adanya langkah-langkah atau kebijakan yang berorientasi pada pemenuhan kebutuhan dasar bagi masyarakat yang kurang mampu ( subsidi silang, affirmative action, dsb )
      • Tersedianya layanan-layanan/fasilitas-fasilitas khusus bagi masyarakat tidak mampu
      • Adanya kesetaraan dan keadilan gender
      • Adanya pemberdayaan kawasan tertinggal
    • Perangakat Pendukung Indikator :
      • Peraturan-peraturan yang berpihak pada pemberdayaan gender, masyarakat kurang mampu, dan kawasan tertinggal;
      • Program-program pemberdayaan gender, masyarakat kurang mampu, dan kawasan tertinggal
  13. Komitmen pada Linkungan Hidup (Commitment Environment Protection )
    • Indikator Minimal:
      • Adanya keseimbangan antara pemanfaatan sumber daya alam dan perlindungan / konservasinya
      • Penegakan prinsip-prinsip pembangunan berkelanjutan
      • Rendahnya tingkat pencemaran dan kerusakan lingkungan
      • Rendahnya tingkat pelanggaran perusakan lingkungan
    • Perangakat Pendukung Indikator :
      • Peraturan dan kebijakan yang menjamin perlindungan dan pelestarian sumber daya alam dan lingkungan hidup
      • Forum kegiatan lingkungn hidup
      • Reward and punishment dalam pemanfaatan sumber daya alam dan perlindungan lingkungn hidup
  14. Komitmen pada Pasar yang fair ( Commitment to fair Market )
    • Indikator Minimal:
      • Tidak ada monopoli
      • Berkembangnya ekonomi masyarakat
      • Terjaminya ekonomi yang sehat
    • Perangakat Pendukung Indikator :
      • Peraturan-peraturan mengenai persaingan usaha yang menjamin iklim kompetisi yang sehat

CARA MEWUJUDKAN KEPEMERINTAHAN YANG BAIK

  1. Membutuhkan komitmen yang kuat , daya tahan dan waktu yang tidak singkat, diperlukan pembelajaran, pemahaman, serta implementasi nilai-nilai kepemerintahan yang baik pada seluruh stakeholders
  2. Perlu adanya kesepakatana bersama serta rasa optimistic yang tinggi dari seluruh komponen bangsa bahwa kepemerintahan yang baik dapat diwujudkan demi mencapai masa depan bangsa dan negara yang lebih baik

Ketika kita berbicara tentang hak properti atau ketika ada pernyataan bahwa seseorang memiliki sejumlah properti seperti tanah dan rumah maka pertanyaan yang muncul adalah “Apakah kita benar-benar memiliki property tersebut?”. Kemudian apakah tanah yang kita miliki dapat ditanami dengan tanaman yang dilarang?; misal ganja berikut rumahnya digunakan untuk bengkel ketok magic atau latihan musik yang menimbulkan suara bising yang mengganggu? Menurut Alchian dan Demsetz (1973) bahwa apa yang dimiliki sebenarnya adalah sejumlah hak-hak sosial yang diakui (socially recognized  rights) untuk menggunakan properti tersebut, bukan properti itu sendiri. Sebagai contoh; rumah yang dimiliki dapat kita gunakan untuk tinggal atau dijual tetapi sebagai pemilik rumah tidak dapat memaksa seseorang untuk membelinya. Ini adalah hak-hak yang menentukan nilai dari apa yang dipertukarkan (Demsetz, 1967).

Hal yang sama juga terjadi ketika akan mengadakan kegiatan diatas permukaan bumi (baca; tanah yang diatasnya sudah melekat hak-hak sosial atas seseorang atau badan hukum) dimisalkan bagi pemangku kebijakan dalam hal ini pemerintah dimanapun berada sebagai sebuah kegiatan pembangunan maka akan berhadapan dengan seberapa besar keuntungan atau manfaat yang diperoleh dan kerugian yang akan timbul atau kerugian yang ditanggung atas kegiatan tersebut baik dari sisi pemilik hak dan pengambilalihan hak atas properti tersebut yang akan berakibat pada siapa yang akan membayar sejumlah nilai dari apa yang dipertukarkan. Atau sebagai contoh yang mudah adalah bagi seorang pengusaha pengembang perumahan maka ia akan melakukan apa saja, tentunya dengan cara yang dibenarkan untuk dapat membebaskan sejumlah tanah untuk dibangun sebagai akses jalan masuk ke lokasi yang akan dikembangkan sebagai kawasan perumahan dengan nilai tukar yang lebih tinggi dibandingkan dengan lainnya. Dari sisi pengusaha akan memperoleh keuntungan atau manfaat yang tinggi bagi proses usahanya dan bagi pemilik tanah akan memperoleh nilai tukar yang tertinggi (“highest and best use”).

Fungsi dari hak properti diatas akan membawa kita pada bahasan eksternalitas yaitu situasi yang kegiatan seseorang atau badan hukum berakibat baik positif atau negatif terhadap lainnya. Tulisan dalam paper ini akan memberikan gambaran dari hak properti sebagai alat kebijakan dalam kaitannya untuk kegiatan pembangunan di berbagai tempat atau negara.

Tipe-tipe hak properti di dataran tinggi UK

  1. Hak akses : Hak yang dimiliki oleh masyarakat umum dalam rangka rekreasi terutama di dataran tinggi bagi pejalan kaki.
  2. Hak Penarikan : Hak khusus atau terbatas yang diberikan dalam jangka waktu tertentu (satu atau sepuluh tahun) dan pada daerah tertentu yaitu pemanfaatan lahan untuk penggembalaan, menembak belibis dan air atau ekstraksi kayu.
  3. Hak Manajemen : Hak pengelolaan atas daerah tertentu biasanya diperuntukan bagi pemerintah yang bertujuan untuk pelestarian lingkungan.
  4. Hak Pengecualian : Kepemilikan lahan memberikan hak pengecualian kepada pemerintah secara eksklusif. Kemudahan bagi pemerintah untuk memanfaatkan lahan tertentu dan untuk kepentingan tertentu.
  5. Hak Alienasi (Right of Alienation) : Hak untuk menjual atau memindahtangankan hak yang hanya dipegang oleh pemilik tanah.

Tipe-tipe hak properti diatas kecenderungan pada perlindungan terhadap lingkungan terutama di dataran tinggi Inggris atau lahan pertanian, lahan untuk peternakan.

Amerika Serikat
Untuk menjamin pembangunan yang berkelanjutan dan pengembangan pasar maka diterapkan kepemilikan parsial dibandingkan dengan kepemilikan pribadi yang cenderung negatif perilakunya. Artinya agar pemerintah masih memiliki kemampuan untuk mangatur penggunaan lahan dan konservasi. Hal ini terbukti efektif, popular dan fleksibel sebagai alat untuk pendekatan kebijakan atas pengelolaan lahan dengan biaya rendah dibandingkan dengan harus membeli. Tetapi jenis hak parsial ini memberikan implikasi kepada kebutuhan infrastruktur kelembagaan termasuk pemantauan dan penegakan kewajiban jangka panjang yang melindungi berbagai pihak (menjamin ketersediaan mata pencaharian dan lingkungan).

China
Hukum penawaran dan permintaan yang tidak berjalan dengan maksimal membuat pemerintah cina harus terlibat langsung dalam menentukan kebijakan dalam pengadaan tanah terutama untuk mendukung pertumbuhan dan perkembangan kota. Efek dari sisi penawaran yang memiliki elemen monopoli menjadi alasan utama mengapa pemerintah harus terlibat langsung sebagai kontrol dari keberadaan eksternalita yang signifikan dalam fungsi pasar tanah perkotaan pada umumnya. LURs (Land Use Rights) adalah regulasi yang diberlakukan agar negara memiliki kontrol yang besar atas pasokan dan penggunaan lahan serta dapat mengelola pasar tanah terutama di wilayah perkotaan untuk pemenuhan kebutuhan perumahan menengah dan berpenghasilan rendah.

Vanuatu
Kebijaksanaan kepemilikan akan hak atas tanah berdasar undang-undang oleh pemerintah yang diberlakukan menimbulkan konflik sosial karena tidak memperhatikan hak adat yang berlaku pada daerah setempat. Pulau Malekula adalah salah satu diantara contoh hal tersebut yang masih mematuhi hak kepemilikan adat atas tanah-tanah di lokasi mereka tempat tinggal. Hukum formal yang dibuat harus mempertimbangkan hak milik adat. Di negara tersebut peran serta masyarakat lokal sangat dibutuhkan dalam rangka pemeliharaan lingkungan dan pemanfaatan sumber daya alam yang ada, artinya masyarakat harus dilibatkan dalam perencanaan pengelolaan sumber daya alam sebagai bentuk partisipatif atau pengakuan atas hak milik adat.
PA (protected area) adalah sistem pendekatan yang diberlakukan untuk menyelesaikan masalah konflik yang terjadi dengan memperhatikan aspirasi, keinginan dan tujuan akhir dari konservasi dan pengelolaan sumber daya alam. Masyarakat selaku pemilik hak adat berpartisipasi mengelola dan menentukan lokasi konservasi dan kawasan lindung sedangkan dari pihak pemangku kebijakan memonitor dan melakukan studi dan sosialisasi wilayah mana saja yang perlu perlindungan dan pemeliharaan ekosistem dilakukan.

Sub-Sahara Afrika
Untuk mengamankan kepemilikan hak properti berupa tanah masyarakat di Sub-Sahara Afrika sangat mengandalkan program sertifikasi kepemilikan hak atas tanah tetapi menghadapi kendala dan tantangan berupa biaya yang mahal, lambat dan sering berpihak pada masyarakat kaya yaitu para investor baik asing maupun domestik untuk penanaman tanaman biofuel sebagai lahan bisnis. Sertifikasi tersebut sangat diperlukan masyarakat untuk memberikan kepastian hukum atas tanah yang dimiliki dan memungkinkan para petani untuk ikut berinvestasi dengan aman dan bersaing dipasar global.
Oleh karena itu beberapa hal yang perlu dilakukan adalah dengan menguatkan institusi lokal untuk administrasi haka dan dalam penyelesaian perselisihan, perlindungan atas kepemilikan perempuan, memperkenalkan surat perjanjian sewa dan membangun sistem pendaftaran tanah sebagai dasar penarikan pajak untuk pemasukan daerah.
Diwilayah perkotaan diperlukan inovasi dan sistem kepastian hukum akan kepemilikan tanah untuk menghindari pemukiman yang tidak syah atau ilegal sehingga dilakukan penggusuran paksa ketika akan dilakukan pengembangan untuk penyediaan lahan bagi pembangunan.
Disisi lain perlu adanya perlindungan akan kepemilikan perempuan karena di beberapa tempat hak waris perempuan sering terkalahkan dan jatuh pada kerabat suami mereka yang telah meninggal. Untuk mendukung hak-hak perempuan perlu keterwakilan perempuan dalam komite tanah agar hak-hak mereka dapat terperhatikan.

Uni-Eropa
Didaratan Uni-Eropa adalah negara sebagai pemegang hak atas pengelolaan dan pemeliharaan ekosistem, yang dimaksud adalah kepemilikan negara atas hutan, gunung
padang rumput, ikan laut, garis pantai, dasar laut, dll (baca; menyangkut hajat hidup orang banyak) agar menjamin kelangsungan hidup dari ekosistem tersebut. Tanggung jawab negara adalah untuk mengelola, melindungi, atau merehabilitasi ekosistem dengan kata lain mengamankan ekosistem dari kerusakan. Adapun untuk pemanfaatan atas sumber daya alam diberikan hak lain agar dapat mengakses sumber daya alam untuk masyarakat tetapi hak tertinggi atau penuh tetap ada pada negara (otoritas final). Hal ini untuk menghindari eksploitasi yang tidak terkendali dari pemanfaatan ekosistem.

Kesimpulan

Dari uraian diatas terdapat komponen yang selalu terlibat dalam hak properti yaitu :

  • Pemilik tanah    : masyarakat/adat     : selaku pengguna
  • Institusi               : pemerintah                : selaku pemegang regulasi
  • Investor              : pihak swasta              : selaku pengembang

Secara garis besar dan normatif regulasi yang dibuat adalah bertujuan untuk melindungi sumber daya alam dan lingkungan yang dapat memiliki nilai properti, disamping menghindari potensi konflik.

Daftar Pustaka

Alchian, A.A., Demsetz, H., “The Property Right Paradigm”, The Journal of Economic History, Vol. 33, No. 1, The Tasks of Economic History. (Mar., 1973), pp. 16-27.

Demsetz, Harold. “Toward a Theory of Property Rights” The American Economic Review, Vol. 57, issue 2, May 1967, pp. 347-359.

Juraimin, E., “Literature Review: Property Rights”, California State University, Hayward

Li Tian, Wenjun Ma, “Government intervention in city development of China: A tool of land supply”, Journal of Land Use Policy 26 (2009) 599–609, Elsevier

Sandberg, A., “Property rights and ecosystem properties”, Journal of Land Use Policy 24 (2007) 613 – 623, Elsevier

Tacconi, L.,”Property  rights and  participatory biodiversity conservation: lessons  from Malekula  Island Vanuatu”, Journal of Land  Use Policy,  Vol.  14, No.  2, pp.  151-161,  1997 Elsevier Science  Ltd Printed  in  Great  Britain.

Toulmin, C., “Securing land and property rights in sub-Saharan Africa: The role of local institutions”, Journal of Land Use Policy 26 (2008) 10–19, Elsevier

Quinn,C.H., Fraser, E.D.G., Hubacek, K., Reed.M.S., “Analysis Property rights in UK uplands and the implications for policy and management”., Journal of Ecological Economics 69 (2010) 1355 –1363), Elsevier

Wiebe, K. D., and Meinzen-Dick, R., “Property  rights as policy tools  for sustainable development”, Journal of Land  Use Policy,  Vol.  15,  No.  3,  pp.  203-215,  1998 Published  by Elsevier  Science  Ltd Printed  in  Great  Britain

Pendahuluan

Pembangunan merupakan upaya manusia dalam mengolah dan memanfaatkan sumber daya yang dipergunakan bagi pemenuhan kebutuhan dan peningkatan kesejahteraan hidup yang dimanisfestasikan melalui seperangkat kebijakan publik. Setiap negara akan memilih dan menerapkan strategi pembangunan tertentu yang dianggap tepat untuk mewujudkan hal tersebut. Yang dimaksud dengan sejahtera adalah situasi manakala kebutuhan dan hak dasar rakyat  telah terpenuhi tidak semata terkait dengan tingkat konsumsi (tingkat ekonomi) dan akses  kepada layanan publik yang diberikan pemerintah, tetapi juga pada kesempatan untuk berpartisipasi dan menyampaikan aspirasi dalam kerangka pembangunan untuk kepentingan umum.

Termasuk  dalam  kegiatan  pembangunan  adalah pembangunan untuk kepentingan umum yang harus terus diupayakan pelaksanaannya seiring dengan semakin bertambahnya jumlah penduduk yang disertai dengan semakin meningkatnya kemakmurannya.Penduduk yang semakin bertambah dengan tingkat kemakmuran yang semakin baik, tentunya membutuhkan berbagai fasilitas umum seperti : jalan jembatan,transportasi, fasilitas pendidikan, peribadatan, sarana olah raga, fasilitas komunikasi, fasilitas keselamatan umum dan sebagainya.

Tanah merupakan modal dasar pembangunan, hampir tak ada kegiatan pembangunan (sektoral) yang tidak memerlukan tanah. Oleh karena itu tanah memegang peranan yang sangat penting, bahkan menentukan berhasil tidaknya suatu pembangunan. Kegiatan pembangunan yang dilaksanakan di segala bidang kehidupan terutama untuk kepentingan umum selalu membutuhkan tanah sebagai wadah untuk diletakkannya pembangunan tersebut. Kini pembangunan terus meningkat dan tiada henti tetapi persediaan tanah semakin sulit dan terbatas. Keadaaan seperti ini dapat menimbulkan konflik karena kepentingan umum dan kepentingan perorangan atau kelompok saling  berbenturan.  Kondisi   seperti   ini  diperlukan  upaya pengaturan yang bijaksana dan adil  guna menghindari konflik-konflik yang terjadi di masyarakat karena hal tersebut.

Pemerintah yang dalam hal ini sebagai pemangku kebijakan telah melakukan upaya dengan mengeluarkan peraturan tantang pangadaan tanah untuk pembangunan dalam rangka kepentingan umum. Hal tersebut bertujuan untuk menghindari konflik yang terjadi sehingga pembangunan dapat berjalan dengan lancar. Tetapi dalam implementasi dan pelaksanaannya sering menemui kendala atau hambatan yang berujung pada kebuntuan sehingga proses pembangunan menjadi terhambat.

Paper ini mencoba menguraikan secara ringkas mengenai teori pengadaan tanah sebagai sebuah tinjauan, peraturan tentang pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum yang berlaku di Indonesia dan beberapa kasus yang terjadi di lapangan sebagai implementasi atas pelaksanaan peraturan yang berlaku. Penulis akan mencoba mensarikan penyebab-penyebab yang menjadi masalah pada proses pengadaan tanah dan solusi yang ditawarkan berdasar dari uraian tersebut.

Teori Pengadaan Tanah

Tanah dan manusia mempunyai hubungan multidemensi antara lain tanah sebagai faktor produksi, tanah sebagai unsur lingkungan, tanah sebagai property, sebagai barang yang punya nilai emosional, sebagai ruang da lokasi (OECD, 1992 dalam Djurdjani, 2009). Dalam sistem property right, hubungan tanah dan manusia akan mengatur tentang cara membagi, melemahkan, menekan dan mengambil hak (Buitelaar, 2003b) atau satu berkas property rights terdiri atas hak untuk memiliki (mengelola, mengeluarkan dari), menggunakan dan memindahkan hak atas tanah (Guerin,2003). Hubungan formalnya disebut dengan land tenure, ditinjau dari subyeknya dapat dibedakan kedalam tanah negara dan tanah private.

Aktor yang terlibat dalam pengadaan tanah adalah pemerintah, pemilik tanah dan pihak swasta (Ball dkk, 1998; Fischer, 2005). Keterlibatan pemerintah dengan memberlakukan aturan-aturan formal seperti property right. Pemilik aktif dicirikan dengan keinginan untuk membangun tanah, mau bekerjasama dengan swasta untuk membangun atau mentransfer tanah bila tidak mampu membangun. Sedangkan pemilik pasif dicirikan tidak adanya langkah diambil untuk membangun atau membawa ke pasar tanah. Ada banyak alasan yang menyebabkan kendala supl ai yaitu harapan pemilik tanah untuk memperoleh harga yang tinggi, tidak adanya  kesepakatan antara penjual dan pembeli atau memang tak ada keinginan dari pemilik (Adams, 1994). Sedangkan pihak swasta adalah para pengembang adalah rekanan pemerintah yang mewujudkan pembangunan yang direncanakan.

Pada dasarnya ada dua cara pemilik tanah melepaskan hak kepemilikan yaitu melalaui pelepasan secara suka rela (pasar) dan melalui pembebasan tanah (Eggertsson, 1995). Pelepasan suka rela sangat dipengaruhi sikap dari pemilik tanah terhadap cara pandang secara sosial, pengaruh adat atau nilai historis, nilai ekonomi dan kondisi fisik tanah. Dalam pembebasan tanah, persoalan yang sering dihadapi dan menimbulkan konflik adalah nilai kompensasi. Usilapan (1996) mengatakan bahwa dalam kompensasi pengertian harga pasar sering menjadi sumber perbedaan karena cara pandang pemilik tanah dengan pihak pemerintah tidak selalu sama. Hal lain yang sering muncul adalah penggunaan definisi “kepentingan umum” dalam proses pembebasan tanah yang sering tak definitip (Andrian, 2007).

Salah satu pendekatan yang dapat dilakukan untuk menyiapkan tanah agar siap apabila dilakuka pembangunan adalah konsolidasi tanah (Andrian, 2007). Konsolidasi tanah dimaksudkan untuk menata  kembali struktur keruangan tanah seperti bidang tanah yang kecil sehingga akan meme nuhi aspek kemudahan akses pada setiap tanah yang pada akhirnya meningkatkan nilai, hasil dari tanah tersebut (Djurdjani, 2009).

Peraturan Tentang Pangadaan Tanah Di Indonesia

Peraturan tentang pengadaan tanah untuk kepentingan umum dalam perkembangannya telah mengalami berbagai perubahan yakni Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) Nomor 15 Tahun 1975 Tentang Ketentuan-Ketentuan mengenai Tata Cara Pembebasan Tanah, Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 Tentang Pengadaan tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum sebagaimana telah dirubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 dan yang terakhir dalam rapat paripurna di DPR, Jumat 16 Desembar 2011.

Undang-Undang tersebut mengatur secara komprehensif pengadaan tanah untuk kepentingan umum mulai dari perencanaan, persiapan, hingga pelaksanaan. Hal itu untuk memastikan pengadaan tanah sesuai tujuan, yakni untuk kepentingan umum. Ketua Panitia Khusus Undang-Undang Pengadaan Tanah Daryatmo Mardiyanto mengatakan adanya penjelasan secara spesifik mengenai kriteria kepentingan umum agar tidak terjadi penyalahgunaan pengadaan tanah dengan dalih kepentingan umum. Dalam definisinya, kepentingan umum disebutkan kepentingan umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besanrnya untuk kemakmuran rakyat.

Ada 18 jenis kegiatan pembangunan yang dikategorikan kepentingan umum adalah sebagai berikut :
1.    pertahanan dan keamanan nasional,
2.    jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas operasi kereta api,
3.  waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan pengaitan lainnya,
4.    pelabuhan, bandar udara, dan terminal,
5.    infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi,
6.    pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik,
7.    jaringan telekomunikasi dan informatika pemerintah,
8.    tempat pembuangan dan pengolahan sampah,
9.    rumah sakit pemerintah/pemerintah daerah,
10. fasilitas keselamatan umum
11.  tempat pemakamam umum pemerintah/pemerintah daerah,
12.  fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik,
13.  cagar alam dan cagar budaya,
14.  kantor pemerintah/pemerintah daerah/desa,
15. penataan permukimam kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah, serta perumahan untuk masyarakat berpenghasilan dengan status sewa,
16.    prasarana pendidikan atau sekolah pemerintah/pemerintah daerah,
17.    prasarana olahraga pemerintah/pemerintah daerah dan
18.    pasar umum dan lapangan parkir umum.

Hal penting lainnya adalah diwajibkannya konsultasi publik dalam tahap perencanaan pengadaan tanah. Jika dalam konsultasi publik itu tidak menemui titik temu, pihak yang berhak atas tanah dapat mengajukan keberatan kepada pemerintah. Pemerintah melalui gubernur dapat membentuk tim untuk mengkaji keberatan itu, lalu mengambil keputusan. Jika gubernur menolak keberatan, pihak yang berhak atas tanah diberi kesempatan mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) hingga ke Mahkamah Agung.Ketentuan itu agar pemerintah provinsi atau gubernur cermat mengikuti seluruh ketentuan dan prosedur pengadaan tanah yang diatur dalam undang-undang ini.

Yang tidak kalah pentingnya adalah dibentuknya lembaga penilai independen untuk menentukan ganti rugi atas tanah. Adapun bentuk ganti rugi yang ditawarkan tak hanya uang, melainkan tanah pengganti, permukiman, kepemilikan saham, atau bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.

Implementasi Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan

Berikut diuraikan beberapa kasus dan permasalahan yang terjadi di lapangan berdasar beberapa penelitian yang dilakukan sebagai bentuk implementasi dari undang-undang tentang pengadaan tanah bagi Pembangunan untuk kepentingan umum berikut solusi yang ditawarkan.

I.    Pengadaan Tanah Proyek Kanal (Flood Way) Sei Deli-Sei Percut, Medan

Untuk mengatasi luapan Sei-Deli ketika terjadi hujan yang mengakibatkan banjir di kota Medan maka perlu dibuat kanal atau dikenal dengan istilah flood way. Untuk membuat kanal tersebut dibutuhkan tanah seluas 19 ha yang meliputi dua kecamatan atau enam kelurahan. Adapun lokasi yang terkena jalur kanal tersebut adalah berupa lahan pemukiman, pertanian dan industri. Sebagai dasar hukum pelaksanaan untuk memenuhi kebutuhan tanah tersebut adalah Keppres No.55 Th. 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Dari hasil penelitian yang dilakukan oleh Leonardi menunjukkan bahwa terdapat beberapa hambatan yang terjadi dalam proses pengadaan tanah tersebut, antara lain:
a.    Masalah Non Teknis, Surat bukti kepemilikan tanah tidak lengkap, Pemilik tanah tidak berada ditempat, Nilai ganti rugi dirasakan kurang sesuai dengan harga pasar, Terhadap tanah yang akan dibebaskan masih dipasang Hak Tanggungan, Penguasaan tanah oleh masyarakat secara fisik tetapi tidak beralaskan hak, Ketidakakuratan panitia pengadaan tanah dalam inventarisasi.
b.    Masalah Teknis, Perubahan desain proyek kanal (flood way) sehingga menyebabkan ketidak-tepatan penetapan batas-batas tanah dan luas yang diperlukan oleh panitia pengadaan tanah, Pembayaran ganti rugi yang terlalu cepat sementara masih terganjal masalah ketidaksepakatan harga sehingga terjadi penggusuran paksa, Proses pengukuran yang lama, Tenggang waktu yang lama dari penetapan lokasi sampai pada realisasinya, Salah satu industri kertas yang terkena proyek akan menimbulkan permasalah lain yaitu terhadap tenaga kerja, sementara industri yang baru sebagai pengganti  belum dibangun.

Dari permasalahan yang ada disarankan agar dalam proses pengadaan tanah perlu dilakukan penelitian yang akurat sebelum dilakukan penetapan besarnya ganti rugi dengan mempertimbangkan letak tanah, kriteria terhadap tanah dan bangunan, penggunaan tanah, kualitas bangunan, kondisi ekonomi masyarakat yang terdampak, sosialisasi yang tepat dan berulang berkaitan dengan tingkat pentingnya kegiatan pengadaan tanah sehingga masyarakat memahami akan manfaat proyek dan ikut berpartisipasi dalam pembangunan untuk kepentingan umum tersebut.

II.    Pengadaan Tanah Proyek Bandara Kwala Namu Kecamatan Pantai Labu dan Pelebaran Jalan Tanjung Morawa Kecamatan Tanjung Morawa, Deli Serdang

Sebagai dasar yuridis pengadaan tanah proyek Bandara Kwala Namu Kecamatan Pantai Labu dan Pelebaran Jalan Tanjung Morawa Kecamatan Tanjung Morawa, Deli Serdang  menggunakan Perpres No. 36 Th. 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Penelitian yang dilakukan Hamzah menunjukkan bahwa proses pelaksanaan pengadaan tanah untuk proyek tersebut tidak dapat dijalankan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang ada, karena penentuan besarnya ganti rugi tidak melalui musyawarah tetapi dilakukan dengan ancaman dan intimidasi. Harga tanah yang diberlakukan ditetapkan oleh pemerintah karena berkaitan dengan ketersediaan dana APBD sehingga berada dibawah harga yang seharusnya. Akibat dari hal tersebut sikap dari masyarakat adalah tidak mau melepaskan tanahnya. Sebagai solusi alternatif yang diberikan adalah dibentuknya badan independen yang mengawasi pelaksanaan pengadaan tanah agar dilakukan sesuai dengan peraturan atau perundang-undangan yang berlaku.

III.    Pangadaan Tanah Untuk Jalan Lingkar Ambarawa, Semarang

Hasil studi kelayakan menunjukkan bahwa untuk menghindari kemacetan lalu lintas di  kota Ambarawa perlu kiranya dibangun jalan lingkar (ring road). Pembangunan jalan melewati beberapa desa sepanjang lebih kurang 7,3 km dengan lebar 30m menggunakan dana APBD Kabupaten Semarang dan bantuan APBD Propinsi Jawa Tengah.
Pelaksanaan pangadaan tanah mengacu pada Perpres No. 36 Th. 2005 jo Perpres No. 65 th. 2006 yang dalam implementasinya muncul beberapa persoalan yang berkaitan dengan pelepasan hak atas tanah baik perorangan, kelompok maupun badan hukum. Salah satunya adalah penolakan oleh masyarakat karena harga tanah yang terlalu rendah dan anggaran yang terbatas.

Penelitian oleh Iskandar (2006) mengindikasi beberap problem antara lain adalah sebagai berikut :
a.    Prosedur pemberian ganti rugi tanah milik TNI AD dan tanah bengkok yang lebih rumit dibandingkan dengan milik perorangan. Yang akhirnya disepakati bahwa pembayaran pada anggaran tahun 2006.
b.    Tidak ditemukan pemilik/penggarap pada sejumlah bidang tanah yang diputuskan untuk diumumkan di media masa dan apabila dalam jangka waktu satu bulan tidak ada yang merespon maka uang ganti rugi akan dititipkan melalui pengadilan.

IV.    Pengadaan Tanah Untuk Pelebaran Jalan Raya Ngaliyan – Mijen, Semarang

Fratmawati melakukan penelitian tentang pengadaan tanah untuk pelebaran Jalan Raya Ngaliyan – Mijen, sepanjang 8,8 km dan lebar 30 m di Kota Semarang yang prosesnya tidak kunjung selesai. Adapun hambatan atau permasalahan yang ditemukan adalah :
a.    Pemerintah tidak cukup dalam penyediaan anggaran  sehingga tidak dapat memberikan besaran yang sesuai dengan keinginan masyarakat.
b.    Masyarakat tidak sepakat dalam menentukan harga ganti kerugian, beberapa sudah menerima 1:1 tetapi sebagian yang belum menerima menghendaki 1:3. Perbedaan tersebut dikhawatirkan akan menimbulkan permasalahan tersendiri jika dipenuhi.
c.    Sebagian masyarakat merasa dibohongi oleh KAWULA (Kerukunan Warga Untuk Pelebaran Jalan) yang menyepakati besarnya tanah pengganti sebesar 1:3 yang kenyataannya tidak ditepati.

Dijelaskan pula bahwa proses pengadaan tanah tidak sesuai dengan perundangan yang berlaku, misalnya pemberian ganti kerugian hanya berdasar pada Surat Perjanjian yang dibuat dibawah tangan antara Tim dengan pemilik tanah sehingga tidak memperoleh kata sepakat secara keseluruhan.

V.    Pengadaan Tanah Untuk Kawasan Simpang Lima Gumul Kecamatan Gampengrejo, Kediri

Untuk meningkatkan kegiatan ekonomi di Kecamatan Gampengrejo perlu dirangsang dengan pembangunan pusat bisnis yang rencananya sebagai pusat wisata belanja dengan nama Trade Center Simpang Lima Gumul (TC SLG). Program Bupati Kediri tersebut tidak lain untuk memecah pusat kegiatan perekonomian yang ada di Kecamatan Pare.

Sebagai tahap awal proses pekerjaan tersebut adalah pembangunan jalan dan monumen Simpang Lima Gumul. Permasalahan muncul karena dalam kawasan pengembangan terdapat Showroom Produk Unggulan yaitu masalah umum tentang tidak sepakatnya jumlah ganti kerugian yang diberikan. Adapun jenis lahan yang terdampak adalah tanah pertanian, pemukiman dan tanah kas desa.

Pembangunan jalan yang terhambat karena tidak adanya kesepakatan dilakukan dengan merubah rencana untuk sementara waktu sehingga proyek dapat berjalan. Setelah selang sekian lama dibiarkan oleh Panitia Pengadaan Tanah dari 7 orang yang keberatan akhirnya 5 orang bersedia sedangkan 2 orang tetap tidak bersedia dengan alasan bahwa untuk pengurusan ijin usaha diperlukan biaya yang tidak sedikit dan rumit serta lokasi yang baru belum tentu memberikan keuntungan seperti yang terdahulu. Upaya pencabutan hak seperti yang ada di undang-undang tidak dilakukan karena tidak manusiawi dan tidak menghormati kepemilikan hak atas tanah terhadap seseorang sehingga jalur musyawarah selalu sebagau upaya penyelesaian.

VI.    Pengadaan Tanah di Sektor Industri

Pembangunan kawasan industri dan infrastruktur pendukungnya memerlukan pengadaaan tanah, misalnya; dalam rangka mendukung program swasembada gula, berdasar perhitungan sementara saat ini diperlukan lahan seluas 300 ribu ha, yang hingga kmi masih belum diperoleh kepastian di mana lokasinya. Hal tersebut dalam rangka mengembangkan klaster industri terkait dengan pengembangan koridor ekonomi untuk percepatan pembangunan nasional.

Menteri Perindustrian M. S. Hidayat mengemukakan adanya sejumlah masalah yang timbul dalam pengadaan tanah, antara lain:
a.    Dalam bidang hukum sering terjadi tumpang tindih kepentingan antar sektor (industri dengan pertanian, kehutanan dengan pertambangan, pertanian dan kehutanan, dan sebagainya).
b.    Dalam hal harga tanah, kadang-kadang dengan ditetapkannya peruntukan lokasi suatu proyek melalui keputusan bupati atau walikota, sering dimanfaatkan oleh spekulan tanah untuk menguasai sementara, yang kemudian akan dijual kembali dengan harga yang tinggi dan tidak wajar.
c.    Masalah pembebasan tanah masih kesulitan karena masyarakat sering menolak wilayahnya dijadikan lokasi pembangunan pabrik, karena secara psikologis takut kehilangan tanah atau memiliki nilai historis dan budaya, serta sering adanya provokasi dari pihak-pihak yang mencari keuntungan.
d.    Di sisi lain sering terjadi adanya ketidaksepakatan harga yang dituntut pemilik tanah dengan panitia pengadaan. Panitia mempunyai kecenderungan menggunakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai acuan, sementara pemilik tanah menggunakan harga pasar, bahkan sering menuntut harga tiga atau empat kali lebih besar dari NJOP.

Kemenperin mengusulkan perlunya aturan atau ketentuan mengenai tata cara penghitungan ganti kerugian dan disosialisasikan kepada semua pihak, sehingga diperoleh transparansi tentang nilai ganti rugi yang diberikan.

Terkait dengan administrasi pertanahan beragamnya status penggunaan tanah oleh masyarakat seperti ada yang bersertifikat, ada yang menggunakan tanah negara dalam kurun waktu yang lama, menggunakan tanah milik adat, tanah wakaf, dipandang masih menyulitkan pengadaan tanah, karena akan makan waktu lama dalam membuktikan status tanah tersebut. Itulah sebabnya perlu dibuat aturan hukum yang lebih berkapasitas dan lebih adil dalam memberi ganti rugi untuk berbagai macam status penggunaan tanah tersebut.

Untuk tanah yang dikuasai lembaga atau instansi pemerintah perlu aturan atau ketentuan mengenai mekanisme pengadaan tanah (misal; di atas kawasan hutan dan di atas tanah yang bersinggungan dengan tanah aset milik negara/daerah dan tanah aset BUMN/D) sehingga soal perizinan pengadaan tanah tidak menjadi penghambat pembangunan di sektor industri.

VII.    Pengadaan Tanah Untuk Proyek Infrastruktur

Faktor-faktor yang sering menjadi kendala pengadaan tanah untuk pembangunan diantaranya adalah soal penetapan ganti kerugian, penetapan ruang lingkup kepentingan umum, perencanaan pembangunan yang komprehensif, dan kepatuhan pada pelaksanaan prosedur, demikian menurut Direktur Paramadina Public Policy Institute (PPPI) Bima Priya Santosa dalam diskusi “Mencari Solusi Masalah Pertanahan, Mendorong Pembangunan Nasional” di Kampus Paramadina, Jakarta,18 Oktober 2011.

Kecilnya alokasi anggaran pemerintah untuk pembangunan infrastruktur serta ketidakjelasan peraturan pertanahan dan implementasinya di lapangan juga menjadi penyebab terhambatnya pembangunan infrastruktur. Perbaikan terhadap kebijakan, prosedur, dan praktik-praktik pengadaan tanah untuk pembangunan adalah langkah yang tepat. Pelaksanaan pembebasan tanah dapat dipermudah dengan dua pendekatan, yaitu dengan meningkatkan keberpihakan dan penghormatan terhadap pemilik hak atas dengan mengedepankan sosialisasi, negosiasi, dan pemberian kompensasi yang lebih komprehensif.

Pendekatan yang lain menurut Bima adalah melalui penguatan kelembagaan negara terhadap tanah masyarakat demi kepentingan umum, sehingga peran kuat negara diperlukan  adalah dengan memperkuat kewenangan negara untuk mengambil tanah pada harga yang ditetapkan walaupun tanpa kerelaan pemilik tanah.

Kesimpulan

Dari uraian diatas dapat ditarik beberapa kesimpulan antara lain :
1.    Keberhasilan proses pangadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum ditentukan oleh 3 aktor yang terlibat didalamnya, yaitu: Pemerintah sebagai regulator, Pemilik tanah sebagai penyedia tanah, Pihak Swasta sebagai pelaksana pembangunannya.
2.    Pangadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum lebih banyak dilakukan dengan cara pembebasan tanah yang mekanismenya diatur oleh undang-undang atau peraturan tertentu.
3.    Undang-undang dan peraturan yang dibuat pemerintah bertujuan untuk memastikan pengadaan tanah sesuai dengan tujuannya yakni untuk kepentingan umum dan agar tidak terjadi penyalahgunaan pengadaan tanah dengan dalih kepentingan umum.
4.    Sebagian besar permasalahan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum adalah tidak tercapainya kesepakatan mengenai harga ganti kerugian. Hal ini disebabkan karena adanya dua nilai jual tanah yang selalu tidak sama yaitu pemerintah berpijak pada NJOP  (Nilai Jual Obyek Pajak) yang selalu dibawah harga pasar yang digunakan pijakan bagi pemilik tanah.
5.    Pada kasus tertentu pemilik tanah sering menuntut harga tiga atau empat kali lebih besar dari NJOP untuk ganti kerugian dikarenakan pertimbangan tertentu, misalnya; kekhawatiran memulai kehidupan atau membangun usaha ditempat yang baru, penyebab lainnya adalah adanya provokasi atau spekulan tanah.
6.    Meningkatkan keberpihakan dan penghormatan terhadap pemilik hak atas dengan mengedepankan sosialisasi, negosiasi, dan pemberian kompensasi yang lebih komprehensif adalah salah satu jalan keluat yang ditawarkan.

Harapan Baru

Ganjalan berupa pembebasan lahan yang kerap mengganggu dan menghambat pembangunan untuk kepentingan umum telah diminimalkan dengan pengesahan Undang-Undang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum oleh DPR pada 16 Desember 2011.

Undang-undang itu jelas membuka banyak harapan. Sebagai contoh, UU itu akan memberikan kepastian hukum baik bagi masyarakat, pengusaha, maupun pemerintah. Warga pemilik tanah yang dibebaskan demi kepentingan publik akan memperoleh kompensasi wajar.

Begitu juga bagi kalangan dunia usaha, mereka bisa melakukan perhitungan bisnis lebih feasible dan reasonsible. Tanah yang dibebaskan akan ditangani tim penilai independen melalui sejumlah kriteria yang transparan, kredibel, dan akuntabel.

Perhatian perlu difokuskan dalam upaya mencari terobosan baru guna meminimalkan dampak negatif bagi rakyat yang diambil tanahnya, serta memaksimalkan dampak positif bagi masyarakat secara luas. Disinilah peran peraturan yang komprehensif dan aplikatif, prosedur yang sederhana, tranparan dan pasti, serta aparat yang berintegritas dan tidak pilih kasih memegang peran sangat penting.

Daftar Pustaka

Andrian S. 2007. Implementasi Prinsip Kepentingan Umum dalam Pengadaan Tanah untuk Pembangunan”., Sinar Grafika, Jakarta
Adams, D. (1994). Urban Planning and the Development Process. London: UCL Press.
Ball, M., Lizieri C and Bryan D.M. (1998). The Economics of Commercial Property Markets. London:
Routledge
Buitelaar, E. (2003b). User  rights regimes analysed. Proceeding of AESOP-ACSP Congress . Leuven.
Djurdjani, (2009), “Suplai Tanah Untuk Pembangunan: Suatu Tinjauan Teoritis”, Prosiding Seminar Nasional: Peran Informasial Untuk Pembangunan Berkelnajutan, FIT ISI, Semarang
Eggertsson,T. (1995). Economic Perspective on Property Rights and the Economic of Institutions. In PalFoss (Ed)  Economic Approaches to Organizations and Institutions. (pp.47-61). Aldershot:Dartmouth.
Fisher, P. (2005). The property development process. Case studies from Grainger Town.  Property Management. Vol. 23 No. 3. 159-175.
Fratmawati, D., (2006), “Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Di Semarang (Studi Kasus Pelebaran Jalan Raya Ngaliyan-Mijen)”, Tesis, Pascasarjana, Universitas Diponegoro
Guerin, K. (2003). Property rights and  Environmental Policy: A New Zealand Perspective. New Zealand  Treasury Working Paper 03/02. New Zealand.
Hamzah, A., (2006), “Aspek Yuridis Pelaksanaan Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum Setelah Keluarnya Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 (Studi Kasus Proyek Kwala Namu Kecamatan Pantai Labu dan Proyek Pelebaran Jalan Tanjung Morawa Di Desa Buntu Bedimbar Kecamatan Tanjung Morawa Kabupaten Deli Serdang”, Tesis, Pascasarjana Program Studi Kenotariatan, Universitas Sumatra Utara
http://bataviase.co.id/node/619457, dikunjungi pada 29 Desember 2011, pukul 14.45 WIB
http://www.neraca.co.id/2011/10/18/tanah-jadi-kendala-klasik-proyek-infrastruktur/, dikunjungi pada 29 Desember 2011, pukul 21.40 WIB
http://www.taputkab.go.id/page.php?news_id=1051, dikunjungi pada 30 Desember 2011, pukul 00.30 WIB
Iskandar, A.S., (2006), “ Pelaksanaan Pengadaan Tanah Untuk Jalan Lingkar Ambarawa Kabupaten Semarang”, Tesis, Pascasarjana, Universitas Diponegoro
Leonardi, L., “Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum (Studi Mengenai Ganti Rugi Pengadaan Tanah Kanal (Flood Way) Sei Deli-Sei Percut Medan)”, Tesis, Pascasarjana Program Studi Kenotariatan, Universitas Sumatra Utara
Oktavio, W.P., “Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Kawasan Simpang Lima Gumul Di Kecamatan Gampengrejo Kabupaten Kediri Propinsi Jawa Timur”, penelitian

I. Pendahuluan

Pembangunan perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. Pemerintah Republik Indonesia terus-menerus berusaha mencukupi kebutuhan dan meningkatkan mutu perumahan dan permukiman bagi rakyat Indonesia baik yang berada di kawasan pedesaan maupun perkotaan. Sebagai upaya meningkatkan sinergi antara Pusat dan Daerah, Kemenpera melimpahkan sebagian urusan bidang perumahan kepada Pemerintah Provinsi melalui Dekonsentrasi Lingkup Kementerian Perumahan Rakyat Tahun 2010. Salah satu sub kegiatan dalam Dekonsentrasi 2010 adalah kegiatan Sosialisasi Kebijakan Bidang Perumahan.

Persoalan perumahan dan permukiman di Indonesia sesungguhnya tidak terlepas dari dinamika yang terjadi dalam kehidupan masyarakat maupun kebijakan pemerintah di dalam mengelola perumahan dan permukiman. Sehingga untuk itu perlu disusun suatu kebijakan dan strategi baru yang cakupannya dapat meliputi bidang perumahan dan permukiman sebagai satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Perumahan dan permukiman selain merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia, juga mempunyai fungsi yang sangat strategis dalam perannya sebagai pusat pendidikan keluarga, persemaian budaya, dan peningkatan kualitas generasi yang akan datang, serta merupakan pengejawantahan jati diri.

Pihak swasta yang dalam hal ini adalah Developer sebagai mitra pemerintah ikut berperan dalam memenuhi penyediaan perumahan baik di wilayah pedesaan (baca: pinggirian kota) dan perkotaan. Di wilayah pedesaan yang sebenarnya adalah lebih cocok di pinggirian kota dikarenakan harga tanah yang masih rendah sehingga dapat memasok kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, sedangkan di wilayah perkotaan lebih ke arah pembangunan perumahan mewah dan menengah yang diperuntukan bagi masyarakat berpenghasilan menengah dan tinggi.

Menurut Colley (2005) bahwa dalam proses pembangunan tanah yang dalam hal ini adalah proses pengembangan atau pembangunan tanah untuk keperluan pengadaan perumahan setidaknya terdapat tiga aktor atau pihak yang terlibat yaitu; pemilik tanah (land owner), pemerintah (public agency/goverment), dan pengembang (developer/private sector). Secara garis besar peran dari pemilik tanah adalah sebagai penyedia lahan untuk perumahan, pihak pemerintah sebagai pemangku kebijakan yang dituangkan dalam sejumlah aturan atau undang-undang dan pihak swasta atau developer sebagai investor yang akan mewujudkan progran-program pengadaan perumahan seperti yang diamanatkan oleh undang-undang.

Menurut Klein (1999) Teori Institusi Ekonomi Baru adalah kombinasi banyak disiplin ilmu baik ekonomi, hukum, teori organisasi, ilmu politik, sosiologi dan antropologi untuk memahami institusi (perilaku) baik sosial, politik, dan kehidupan komersial (ekonomi). Dalam kaitan hal pengadaan perumahan oleh pengembang maka teori ini akan digunakan untuk menganalisa perilaku aktor-aktor (institution) yang terlibat didalamnya berpijak pada kebijakan yang diberlakukan bagi pengusaha yang akan bergerak dalam bidang pengadaan perumahan (pengusaha real estate) bagi masyarakat secara umum.

Dalam paper ini akan lebih banyak menguraikan tentang jenis kebijakan pemerintah yang berkaitan untuk pengembangan lahan dalam bidang perumahan yang diperlukan oleh pengusaha real estate sehingga dapat berperan dalam pembangunan dan menggerakkan roda perekonomian masyarakat secara luas dan bagaimana tinjauan dari sisi teori ekonomi baru dalam menganalisa aktor-aktor yang terlibat didalamnya.

II. Kebijakan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman (KSNPP)

Perumahan dan permukiman merupakan salah satu sektor yang strategis dalam upaya membangun manusia Indonesia yang seutuhnya. Selain sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, perumahan dan permukiman, “papan” juga berfungsi strategis di dalam mendukung terselenggaranya pendidikan keluarga, persemaian budaya dan peningkatan kualitas generasi akan datang yang berjati diri. Karenanya, pada tempatnyalah bila Visi penyelenggaraan perumahan dan permukiman diarahkan untuk mengusahakan dan mendorong terwujudnya kondisi setiap orang atau keluarga di Indonesia yang mampu bertanggung jawab di dalam memenuhi kebutuhan perumahannya yang layak dan terjangkau di dalam lingkungan permukiman yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan guna mendukung terwujudnya masyarakat dan lingkungan yang berjati diri, mandiri, dan produktif. Untuk selanjutnya Visi yang ditetapkan hingga tahun 2020 di dalam penyelenggaraan perumahan dan permukiman adalah:“Setiap orang (KK) Indonesia mampu memenuhi kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau pada lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam upaya terbentuknya masyarakat yang berjatidiri, mandiri, dan produktif.”

Selanjutnya rumusan kebijakan dan strategi nasional di dalam penyelenggaraan perumahan dan permukiman antara lain adalah sebagai berikut; upaya pelembagaan sistem penyelenggaraan perumahan dan permukiman perlu dilakukan terhadap seluruh unsur pelaku pembangunan baik pemerintah, dunia usaha maupun masyarakat yang berkepentingan di bidang perumahan dan permukiman, baik yang berada di tingkat nasional, regional maupun lokal. Berbagai produk pengaturan dalam penyelenggaraan perumahan dan permukiman harus mampu mendukung upaya peningkatan peran masyarakat dan dunia usaha, serta pemerintah daerah sesuai dengan tuntutan otonomi daerah.

III.Kebijakan Dalam Bidang Perumahan Bagi Pengembang

Petunjuk pelaksanaan dan teknis kebijakan dalam bidang perumahan yang diserahkan kepada pemerintah daerah tidak dijelaskan secara eksplisit. Artinya berkaitan dengan usaha yang dilakukan oleh pengembang tidak secara jelas diuraikan apa saja yang harus dilakukan dalam rangka kewajiban secara hukum agar usaha tersebut dapat berjalan sesuai aturan yang berlaku. Dari berbagai informasi yang dikumpulkan terdapat proses perijinan yang harus dipenuhi oleh pengembang dalam melakukan usahanya antara lain sebagai berikut :

  1. Ijin Lokasi,
  2. Ijin Prinsip
  3. Ijin Pemanfaatan Lahan = IPPT
  4. Ijin Sempadan Sungai
  5. Ijin Site Plan
  6. Ijin Analisa Dampak Lingkungan / AMDAL
  7. UKL/UPL untuk luas kurang dari 25ha
  8. Ijin Mendirikan Bangunan

Disamping aturan lain yang berlaku bagi lembaga berbadan hukum seperti akta pendirian, surat ijin usaha atau yang lainnya. Dalam hal ini akan lebih banyak diuraikan mengenai masalah yang berkaitan dengan pengembangan lahan secara langsung.

a.       Ijin Lokasi

Izin Lokasi adalah izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman modalnya. Tanah yang dapat ditunjuk dalam Izin Lokasi adalah tanah yang menurut Rencana Tata Ruang Wilayah yang berlaku diperuntukkan bagi penggunaan yang sesuai dengan rencana penanaman modal yang akan dilaksanakan oleh perusahaan menurut persetujuan penanaman modal yang dipunyainya. Dasar hukumnya adalah PMNA/KBPN No. 02 Th. 1999.

b.      Ijin Prinsip

Merupakan surat pernyataan yang dikeluarkan oleh Gubernur/Bupati/Walikota bahwa calon lokasi perumahan yang diajukan pengembang sesuai dengan rencana tata ruang wilayah atau daerah. Dasar Hukum : Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Pemanfaatan Ruang

c.       Ijin Pemanfaatan Lahan = IPPT

Izin Peruntukkan Penggunaan Tanah (IPPT) adalah : Izin yang berbentuk Rekomendasi Perencanaan sebagai salah satu persyaratan administratif untuk memperoleh Izin Mendirikan Bangunan. Segala ketentuan dan persyaratan yang tercantum dalam izin perencanaan dimaksudkan sebagai pedoman di dalam pelaksanaan pembangunan fisik sehingga sesuai dengan arahan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Malang maupun Detail Tata Ruang Kota.

IPPT berdasarkan fungsi diperuntukkan bagi :

Fungsi I :

bangunan yang berfungsi/digunakan untuk bangunan sosial, al; tempat peribadatan, pendidikan, Rumah Sakit, Yayasan Yatim Piatu dan bangunan-bangunan lainnya yang dikategorikan dengan itu

Fungsi II :

bangunan yang berfungsi/digunakan untuk Rumah Tinggal dan bangunan-bangunan lainna yang dikategorikan dengan itu

Fungsi III :

bangunan yang berfungsi / digunakan untuk usaha dagang, antara lain : rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan) dan bangunan-bangunan lainnya yang dikategorikan dengan itu

Fungsi IV :

bangunan yang berfungsi / digunakan untuk industri/pabrik berikut segala perlengkapanna dan bangunan-bangunan lainnya yang dikategorikan dengan itu

Fungsi V :

bangunan khusus meliputi Menara / Tower

Dasar hukum sesuai dengan peraturan daerah masing-masing, uraian diatas sesuai dengan Perda No 7 Tahun 1998 di Kota Malang.

d.      Ijin Sempadan Sungai

Garis sepandan sungai adalah garis batas luar pengamanan luar. Penetapan garis sempadan sungai dimaksudkan sebagai upaya agar kegiatan perlindungan, penggunaan dan pengendalian atas sumber daya yang ada pada sungai termasuk danau dan waduk dapat dilaksanakan sesuai dengan tujuannya. Kewenangan berada pada Menteri, pemda atau badan hukum tertentu sesuai dengan aturan yang berlaku.

e.      Ijin Site Plan

Rencana Tapak (Site Plan) adalah gambaran/peta rencana peletakan bangunan /kavling dengan segala unsur penunjangnya dalam skala batas-batas luas lahan tertentu. Dari site plan yang ada, terlihat mana fasilitas umum dan sosial berikut kavling efektif yang akan dipasarkan, biasanya ditunjukkan dalam bentuk prosentase yang mengacu pada peraturan yang berlaku. Dasar hukum sesuai dengan peraturan daerah masing-masing, uraian diatas sesuai dengan Perda No 15 Tahun 1998 di Kota Bekasi.

f.        Ijin Analisa Dampak Lingkungan / AMDAL

Analisis mengenai dampak lingkungan hidup (AMDAL) adalah kajian mengenai dampak besar dan penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha dan/atau kegiatan. Dampak besar dan penting adalah perubahan lingkungan hidup yang sangat mendasar yang diakibatkan oleh suatu usaha dan/atau kegiatan. Dasar hukumnya adalah Peraturan Pemetintah No.27 Th. 1999 Tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup. Instansi yang berwenang adalah instansi yang berwenang memberikan keputusan izin melakukan usaha dan/atau kegiatan. Analisis mengenai damapk lingkungan hidup merupakan syarat yang harus  dipenuhi untuk mendapatkan izin melakukan usaha dan/atau kegiatan yang diterbitkan oleh pejabat yang berwenang.

g.       UKL/UPL untuk luas kurang dari 25ha

Upaya pengelolaan lingkungan  hidup (UKL) dan upaya pemantauan lingkungan hidup (UPL) adalah upaya yang dilakukan dalam pengelolaan dan pemantauan  lingkungan hidup oleh penanggung jawab usaha dan atau kegiatan yang tidak wajib melakukan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup (AMDAL) . Dasar hukumnya adalah Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 86 Th. 2002 Tentang Pedoman Pelaksanaan Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungkan Hidup. Pada luasan tertentu (kurang dari 25ha) tidak diperlukan dokumen AMDAL maka diperlukan UKP/UPL sebagai penggantinya.

h.       Ijin Mendirikan Bangunan

Izin Mendirikan Bangunan gedung yang selanjutnya disingkat IMB dalah perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah kepada Pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah,memperluas, dan/atau mengurangi bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan teknis yang berlaku.

Dalam setiap IMB akan diikuti dengan retribusi IMB, yaitu pungutan daerah atas pemberian izin mendirikan bangunan yang diberikan kepada pribadi atau badan yang besarnya berbeda-beda di setiap daerah. Besarnya retribusi diatur dalam peraturan daerah dan secara rinci dibuat dengan keputusan kepala daerah.

Pemberian IMB dimaksudkan untuk : pembinaan, Pengaturan, pengendalian dan Pengawasan atas kegiatan mendirikan bangunan oleh orang pribadi atau
badan, sedangkan tujuan Pemberian IMB adalah untuk : melindungi kepentingan umum, memberi kewenangan kepada pemerintah daerah untuk memungut retribusi
sebagai salah satu sumber Pendapatan Asli Daerah (PAD).

IV. Analisa Teori Ekonomi Institusi Baru

Dari berbagai macam kebijakan yang dikeluarkan pemerintah semuanya adalah sebagai upaya agar pembangunan yang dilakukan yang dalam hal ini penyediaan perumahan dapat berjalan dengan baik dan dapat meningkatkan kesejahteraan bagi masyarakat. Tetapi dalam pelaksanaannya tentu saja terdapat berbagai macam kendala dan hambatan yang mengakibatkan reaksi terhadap apa yang telah direncanakan dengan baik. Reaksi tersebut dapat berasal dari masyarakat sebagai pemilik tanah yang ditunjukkan dengan sikap positif atau negatif terhadap, pihak pemerintah sebagai pemangku kebijakan yang dalam hal ini akan memberikan sanksi jika terjadi penyimpangan atas peraturan yang berlaku dan pihak swasta atau investor sebagai mitra yang mewujudkan program pemerintah dalam pengembangan lahan yaitu pengadaan perumahan sekaligus sebagai penggerak perekonomian baik secara langsung dalam hal bisnis perumahan dan tidak langsung meningkatkan nilai jual lokasi yang dikembangkan.

Analisa teori ekonomi Institusi baru memberikan istilah yang sangat luas terhadap apa saja yang dilakukan oleh individu, organisasi baik formal maupun informal atau badan hukum yang berimplikasi pada proses yang dijalankan yaitu keyakinan dan norma-norma yang diyakini tidak ramah kepada pasar serta ketidakpercayaan yang ditimbulkan membangun institusi (perilaku) yang mendorong adanya perubahan reaksi yang berlawanan karena hal tersebut menimbulkan biaya dalam perspektif ekonomi secara umum. Biaya yang dimaksud tidak sekedar dalam hal keuangan secara luas dapat diartikan sebagai waktu, tenaga, organisasi, sosial dan budaya atau lainnya.

Dicontohkan dalam hal IPPT, berdasarkan analisis faktor-faktor yang mempengaruhi kesesuaian penggunaan lahan, tiga faktor yang secara statistik mempengaruhi yakni pengawasan, pengetahuan dan pemahaman masyarakat terhadap IPPT dan rencana tata ruang. Kesimpulan yang diperoleh bahwa IPPT belum efektif dalam mengendalikan pemanfaatan ruang. Hal ini terlihat dari kinerja lembaga yang bertanggung jawab terhadap pelaksanaan IPPT yang belum optimal dilaksanakan oleh pemerintah daerah. Sedangkan faktor-faktor yang mempengaruhi terjadinya pelanggaran dipengaruhi oleh tiga hal yakni : pengawasan yang tidak konsisten, pemahaman masyarakat terhadap IPPT yang kurang dan pemahaman masyarakat terhadap rencana tata ruang yang masih lemah.

Isu kesenjangan pelayanan muncul karena terbatasnya peluang untuk memperoleh pelayanan dan kesempatan berperan di bidang perumahan dan permukiman, khususnya bagi kelompok masyarakat miskin dan berpendapatan rendah. Di samping itu juga dapat dikarenakan adanya konflik kepentingan akibat implementasi kebijakan yang relatif masih belum sepenuhnya dapat memberikan perhatian dan keberpihakan kepada kepentingan masyarakat secara keseluruhan. Oleh karenanya ke depan perlu dikembangkan kepranataan dan instrumen penyelenggaraan perumahan dan permukiman yang lebih berorientasi kepada kepentingan seluruh lapisan masyarakat secara berkeadilan sosial; peningkatan dan pengembangan kapasitas profesional di bidang perumahan dan permukiman baik bagi aparat pemerintah pusat dan daerah maupun bagi pelaku pembangunan permukiman lainnya; dan pengembangan fungsi, sistem dan jejaring informasi serta diseminasi mengenai hidup bermukim yang layak bagi seluruh lapisan masyarakat.

Dari pengembang melihat belum efisiennya pasar perumahan, seperti ditunjukkan melalui kondisi dan proses perijinan pembangunan perumahan dan sertifikasi hak atas tanah yang masih memprihatinkan, relatif mahal dan kurang transparan; membutuhkan waktu penyelesaian yang tidak pasti. Kondisi ini ikut mempengaruhi ketidakpastian pasar perumahan, serta sistem dan mekanisme pembiayaan perumahan. Pengembang mengalami hambatan ketika akan bekerja sama dengan pihak perbankan. Untuk lebih menjamin pasar perumahan yang efisien, perlu dihindari intervensi yang mengganggu penyediaan dan menyebabkan distorsi permintaan akan perumahan, dan membuat instrumen yang fleksibel untuk regulasi perumahan. Ketidakpercayaan terhadap pemerintah mengakibatkan lesunya pengusaha untuk berinvestasi.

Contoh lain mengenai proses pengurusan IMB yang masih perlu perhatian lebih dan peningkatan sikap dan perilaku yang positif yaitu, dimensi kualitas pelayanan bukti langsung (tangibles), yakni penggunaan sarana/fasilitas pelayanan modern dan mutakhir serta penampilan petugas pelayanan yang memberikan kesan profesional dalam memberikan pelayanan, dimensi kualitas pelayanan kehandalan (reliability), meliputi ketepatan waktu/jadwal pelaksanaan pelayanan, ketulusan atau kesungguhan petugas pelayanan dalam menyelesaikan permasalahan konsumen, yang terkait dengan faktor kultur (budaya), dimensi kualitas pelayanan daya tanggap (responsiveness), yakni dalam memberikan pelayanan secara cepat, dimensi pelayanan jaminan (assurance) yakni, kemampuan/pemahaman petugas dalam memberikan jawaban atas pertanyaan-pertanyaan konsumen, dimensi kualitas pelayanan empati (empathy), yakni kesetiaan petugas pelayanan dalam memberikan pelayanan kepada konsumen. Dimensi-dimensi tersebut akan membentuk sikap dan perilaku masyarakat baik individu atau kelompok yang dalam hal ini adalah pengembang ke arah positif atau negatif tergantung pada pelaksana di pihak pemerintah. 

V. Kesimpulan

Dari uraian diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa :

  1. Kebijakan yang dikeluarkan pemerintah dalam kerangka membangun kondisi pasar yang sehat dan dinamis bahwa semua pihak yang terlibat didalamnya wajib berperilaku saling mendukung dan menjalankan sesuai aturan yang berlaku
  2. keterlibatan komponen utama dalam pembangunan tanah yaitu pemilik tanah, pihak swasta (pengembang) dan pemerintah adalah interaksi yang membentuk perilaku yang saling mempengaruhi dan memiliki peran yang tidak dapat dikatakan lebih utama.
  3. Teori ekonomi institusi baru memberikan pemahaman bahwa institusi (perilaku) dapat dibentuk melalui kebijakan yang diberlakukan untuk mendorong kondisi tertentu yang dikehendaki sebagai akibatnya berimplikasi pada biaya ekonomi secara umum.
  4. Dalam paper ini diuraikan bagaimana kebijakan yang diberlakukan bagi pengembang perumahan yaitu berupa berbagai macam perijinan untuk membentuk institusi (perilaku) yang mendukung tercapainya pembangunan tanah yang dalam hal ini pengadaan perumahan.

Daftar Pustaka

Alhalik, 2006, “Efektifitas Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) Sebagai Instrumen Pengendalian Pemanfaatan Ruang Di Kecamatan Ngaglik Kebupaten Sleman”, thesis Program Pasca Sarjana Universitas Diponegoro.

Colley, C.B.,  (2005), “Practical Manual Of Land Development”, The McGraw-Hill Companies, Inc., United States of America

http://www.researchgate.net/publication/50515427_IMPLEMENTASI_PERSETUJUAN_IZIN_LOKASI_UNTUK_PEMBANGUNAN_PERUMAHAN_%28Studi_di_Kantor_BUTR_KOTA_MALANG%29, dikunjungi pada Rabu, 21 Desember 2011, pukul 07.30

http://bpa.kemenpera.go.id/index.php?option=com_content&view=article&id=42:sosialisasi-kebijakan-bidang-perumahan-di-provinsi-banten&catid=7:sosialisasi&Itemid=16, dikunjungi pada Rabu, 21 Desember 2011, pukul 07.45

http://erabintaro.com/, dikunjungi pada Rabu, 21 Desember 2011, pukul 10.45

http://www.malangkota.go.id/, dikunjungi pada Rabu, 21 Desember 2011, pukul 11.05

http://perijinan.malangkota.go.id/index.php?option=com_content&view=article&id=89:ijin-mendirikan-bangunan-imb&catid=45:bidang-pekerjaan-umum&Itemid=91, dikunjungi pada Rabu, 21 Desember 2011, pukul 11.15

http://www.fardhani.com/2009/09/21/5-syarat-ijin-perumahan-yang-harus-anda-lengkapi/, dikunjungi pada Rabu, 21 Desember 2011, pukul 13.00

http://bekasikota.go.id/read/109/izin-rencana-tapak—site-plan, dikunjungi pada Rabu, 26 Desember 2011, pukul 16.42

http://balikpapan.go.id/index.php?option=com_perizinan&Itemid=33, dikunjungi pada Rabu, 26 Desember 2011, pukul 17.22

http://izinbangunan.com/perizinan.php?sid=4, dikunjungi pada Rabu, 26 Desember 2011, pukul 18.40

http://vano-architect.blogspot.com/2010/08/tentang-imb.html, dikunjungi pada Rabu, 26 Desember 2011, pukul 18.54

Isnawati, I., 2006, “Peran Deveoper Dalam Pentediaan Rumah Sederhana Di Kota Semarang”, Tugas Akhir, Universitas Dipenegoro, Semarang

Klein, Peter G., (1999), “New Institutional econoomic”, Departement Of Economic, University of Georgia

Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 86 Th. 2002 Tentang Pedoman Pelaksanaan Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungkan Hidup

Peraturan Menteri Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 02 Th. 1999 Tentang Ijin Lokasi

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 63 Th. 1993 Tentang Garis Sempadan Sungai, Daerah Manfaat Sungai, Daerah penguasaaan Sungai dan Bekas Sungai.

Peraturan Pemetintah No.27 Th. 1999 Tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup

UU No 32/2004 tentang Otonomi Daerah

Zenger, T.R. et all., 2001, “Informal and Formal Organizati on in New Institutional Economics”

Keputusan Menteri Permukiman Dan Prasarana Wilayah Selaku Ketua Badan Kebijaksanaan Dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional (BKP4N) Nomor : 217/KPTS/M/ 2002 Tentang Kebijakan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman (KSNPP)

Categories