Posted by: sinauterus | January 4, 2012

Ragam Hak Atas Properti Sebagai Alat Kebijakan Untuk Menjamin Keberlangsungan Pembangunan

Ketika kita berbicara tentang hak properti atau ketika ada pernyataan bahwa seseorang memiliki sejumlah properti seperti tanah dan rumah maka pertanyaan yang muncul adalah “Apakah kita benar-benar memiliki property tersebut?”. Kemudian apakah tanah yang kita miliki dapat ditanami dengan tanaman yang dilarang?; misal ganja berikut rumahnya digunakan untuk bengkel ketok magic atau latihan musik yang menimbulkan suara bising yang mengganggu? Menurut Alchian dan Demsetz (1973) bahwa apa yang dimiliki sebenarnya adalah sejumlah hak-hak sosial yang diakui (socially recognized  rights) untuk menggunakan properti tersebut, bukan properti itu sendiri. Sebagai contoh; rumah yang dimiliki dapat kita gunakan untuk tinggal atau dijual tetapi sebagai pemilik rumah tidak dapat memaksa seseorang untuk membelinya. Ini adalah hak-hak yang menentukan nilai dari apa yang dipertukarkan (Demsetz, 1967).

Hal yang sama juga terjadi ketika akan mengadakan kegiatan diatas permukaan bumi (baca; tanah yang diatasnya sudah melekat hak-hak sosial atas seseorang atau badan hukum) dimisalkan bagi pemangku kebijakan dalam hal ini pemerintah dimanapun berada sebagai sebuah kegiatan pembangunan maka akan berhadapan dengan seberapa besar keuntungan atau manfaat yang diperoleh dan kerugian yang akan timbul atau kerugian yang ditanggung atas kegiatan tersebut baik dari sisi pemilik hak dan pengambilalihan hak atas properti tersebut yang akan berakibat pada siapa yang akan membayar sejumlah nilai dari apa yang dipertukarkan. Atau sebagai contoh yang mudah adalah bagi seorang pengusaha pengembang perumahan maka ia akan melakukan apa saja, tentunya dengan cara yang dibenarkan untuk dapat membebaskan sejumlah tanah untuk dibangun sebagai akses jalan masuk ke lokasi yang akan dikembangkan sebagai kawasan perumahan dengan nilai tukar yang lebih tinggi dibandingkan dengan lainnya. Dari sisi pengusaha akan memperoleh keuntungan atau manfaat yang tinggi bagi proses usahanya dan bagi pemilik tanah akan memperoleh nilai tukar yang tertinggi (“highest and best use”).

Fungsi dari hak properti diatas akan membawa kita pada bahasan eksternalitas yaitu situasi yang kegiatan seseorang atau badan hukum berakibat baik positif atau negatif terhadap lainnya. Tulisan dalam paper ini akan memberikan gambaran dari hak properti sebagai alat kebijakan dalam kaitannya untuk kegiatan pembangunan di berbagai tempat atau negara.

Tipe-tipe hak properti di dataran tinggi UK

  1. Hak akses : Hak yang dimiliki oleh masyarakat umum dalam rangka rekreasi terutama di dataran tinggi bagi pejalan kaki.
  2. Hak Penarikan : Hak khusus atau terbatas yang diberikan dalam jangka waktu tertentu (satu atau sepuluh tahun) dan pada daerah tertentu yaitu pemanfaatan lahan untuk penggembalaan, menembak belibis dan air atau ekstraksi kayu.
  3. Hak Manajemen : Hak pengelolaan atas daerah tertentu biasanya diperuntukan bagi pemerintah yang bertujuan untuk pelestarian lingkungan.
  4. Hak Pengecualian : Kepemilikan lahan memberikan hak pengecualian kepada pemerintah secara eksklusif. Kemudahan bagi pemerintah untuk memanfaatkan lahan tertentu dan untuk kepentingan tertentu.
  5. Hak Alienasi (Right of Alienation) : Hak untuk menjual atau memindahtangankan hak yang hanya dipegang oleh pemilik tanah.

Tipe-tipe hak properti diatas kecenderungan pada perlindungan terhadap lingkungan terutama di dataran tinggi Inggris atau lahan pertanian, lahan untuk peternakan.

Amerika Serikat
Untuk menjamin pembangunan yang berkelanjutan dan pengembangan pasar maka diterapkan kepemilikan parsial dibandingkan dengan kepemilikan pribadi yang cenderung negatif perilakunya. Artinya agar pemerintah masih memiliki kemampuan untuk mangatur penggunaan lahan dan konservasi. Hal ini terbukti efektif, popular dan fleksibel sebagai alat untuk pendekatan kebijakan atas pengelolaan lahan dengan biaya rendah dibandingkan dengan harus membeli. Tetapi jenis hak parsial ini memberikan implikasi kepada kebutuhan infrastruktur kelembagaan termasuk pemantauan dan penegakan kewajiban jangka panjang yang melindungi berbagai pihak (menjamin ketersediaan mata pencaharian dan lingkungan).

China
Hukum penawaran dan permintaan yang tidak berjalan dengan maksimal membuat pemerintah cina harus terlibat langsung dalam menentukan kebijakan dalam pengadaan tanah terutama untuk mendukung pertumbuhan dan perkembangan kota. Efek dari sisi penawaran yang memiliki elemen monopoli menjadi alasan utama mengapa pemerintah harus terlibat langsung sebagai kontrol dari keberadaan eksternalita yang signifikan dalam fungsi pasar tanah perkotaan pada umumnya. LURs (Land Use Rights) adalah regulasi yang diberlakukan agar negara memiliki kontrol yang besar atas pasokan dan penggunaan lahan serta dapat mengelola pasar tanah terutama di wilayah perkotaan untuk pemenuhan kebutuhan perumahan menengah dan berpenghasilan rendah.

Vanuatu
Kebijaksanaan kepemilikan akan hak atas tanah berdasar undang-undang oleh pemerintah yang diberlakukan menimbulkan konflik sosial karena tidak memperhatikan hak adat yang berlaku pada daerah setempat. Pulau Malekula adalah salah satu diantara contoh hal tersebut yang masih mematuhi hak kepemilikan adat atas tanah-tanah di lokasi mereka tempat tinggal. Hukum formal yang dibuat harus mempertimbangkan hak milik adat. Di negara tersebut peran serta masyarakat lokal sangat dibutuhkan dalam rangka pemeliharaan lingkungan dan pemanfaatan sumber daya alam yang ada, artinya masyarakat harus dilibatkan dalam perencanaan pengelolaan sumber daya alam sebagai bentuk partisipatif atau pengakuan atas hak milik adat.
PA (protected area) adalah sistem pendekatan yang diberlakukan untuk menyelesaikan masalah konflik yang terjadi dengan memperhatikan aspirasi, keinginan dan tujuan akhir dari konservasi dan pengelolaan sumber daya alam. Masyarakat selaku pemilik hak adat berpartisipasi mengelola dan menentukan lokasi konservasi dan kawasan lindung sedangkan dari pihak pemangku kebijakan memonitor dan melakukan studi dan sosialisasi wilayah mana saja yang perlu perlindungan dan pemeliharaan ekosistem dilakukan.

Sub-Sahara Afrika
Untuk mengamankan kepemilikan hak properti berupa tanah masyarakat di Sub-Sahara Afrika sangat mengandalkan program sertifikasi kepemilikan hak atas tanah tetapi menghadapi kendala dan tantangan berupa biaya yang mahal, lambat dan sering berpihak pada masyarakat kaya yaitu para investor baik asing maupun domestik untuk penanaman tanaman biofuel sebagai lahan bisnis. Sertifikasi tersebut sangat diperlukan masyarakat untuk memberikan kepastian hukum atas tanah yang dimiliki dan memungkinkan para petani untuk ikut berinvestasi dengan aman dan bersaing dipasar global.
Oleh karena itu beberapa hal yang perlu dilakukan adalah dengan menguatkan institusi lokal untuk administrasi haka dan dalam penyelesaian perselisihan, perlindungan atas kepemilikan perempuan, memperkenalkan surat perjanjian sewa dan membangun sistem pendaftaran tanah sebagai dasar penarikan pajak untuk pemasukan daerah.
Diwilayah perkotaan diperlukan inovasi dan sistem kepastian hukum akan kepemilikan tanah untuk menghindari pemukiman yang tidak syah atau ilegal sehingga dilakukan penggusuran paksa ketika akan dilakukan pengembangan untuk penyediaan lahan bagi pembangunan.
Disisi lain perlu adanya perlindungan akan kepemilikan perempuan karena di beberapa tempat hak waris perempuan sering terkalahkan dan jatuh pada kerabat suami mereka yang telah meninggal. Untuk mendukung hak-hak perempuan perlu keterwakilan perempuan dalam komite tanah agar hak-hak mereka dapat terperhatikan.

Uni-Eropa
Didaratan Uni-Eropa adalah negara sebagai pemegang hak atas pengelolaan dan pemeliharaan ekosistem, yang dimaksud adalah kepemilikan negara atas hutan, gunung
padang rumput, ikan laut, garis pantai, dasar laut, dll (baca; menyangkut hajat hidup orang banyak) agar menjamin kelangsungan hidup dari ekosistem tersebut. Tanggung jawab negara adalah untuk mengelola, melindungi, atau merehabilitasi ekosistem dengan kata lain mengamankan ekosistem dari kerusakan. Adapun untuk pemanfaatan atas sumber daya alam diberikan hak lain agar dapat mengakses sumber daya alam untuk masyarakat tetapi hak tertinggi atau penuh tetap ada pada negara (otoritas final). Hal ini untuk menghindari eksploitasi yang tidak terkendali dari pemanfaatan ekosistem.

Kesimpulan

Dari uraian diatas terdapat komponen yang selalu terlibat dalam hak properti yaitu :

  • Pemilik tanah    : masyarakat/adat     : selaku pengguna
  • Institusi               : pemerintah                : selaku pemegang regulasi
  • Investor              : pihak swasta              : selaku pengembang

Secara garis besar dan normatif regulasi yang dibuat adalah bertujuan untuk melindungi sumber daya alam dan lingkungan yang dapat memiliki nilai properti, disamping menghindari potensi konflik.

Daftar Pustaka

Alchian, A.A., Demsetz, H., “The Property Right Paradigm”, The Journal of Economic History, Vol. 33, No. 1, The Tasks of Economic History. (Mar., 1973), pp. 16-27.

Demsetz, Harold. “Toward a Theory of Property Rights” The American Economic Review, Vol. 57, issue 2, May 1967, pp. 347-359.

Juraimin, E., “Literature Review: Property Rights”, California State University, Hayward

Li Tian, Wenjun Ma, “Government intervention in city development of China: A tool of land supply”, Journal of Land Use Policy 26 (2009) 599–609, Elsevier

Sandberg, A., “Property rights and ecosystem properties”, Journal of Land Use Policy 24 (2007) 613 – 623, Elsevier

Tacconi, L.,”Property  rights and  participatory biodiversity conservation: lessons  from Malekula  Island Vanuatu”, Journal of Land  Use Policy,  Vol.  14, No.  2, pp.  151-161,  1997 Elsevier Science  Ltd Printed  in  Great  Britain.

Toulmin, C., “Securing land and property rights in sub-Saharan Africa: The role of local institutions”, Journal of Land Use Policy 26 (2008) 10–19, Elsevier

Quinn,C.H., Fraser, E.D.G., Hubacek, K., Reed.M.S., “Analysis Property rights in UK uplands and the implications for policy and management”., Journal of Ecological Economics 69 (2010) 1355 –1363), Elsevier

Wiebe, K. D., and Meinzen-Dick, R., “Property  rights as policy tools  for sustainable development”, Journal of Land  Use Policy,  Vol.  15,  No.  3,  pp.  203-215,  1998 Published  by Elsevier  Science  Ltd Printed  in  Great  Britain


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Categories

%d bloggers like this: